Cuando un banco aprueba tu hipoteca, no basta con que te diga la cuota: está obligado a darte la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN). Es el documento más importante antes de firmar, porque recoge las condiciones exactas del préstamo y tiene la consideración de oferta vinculante durante el plazo que indique.
Cuándo te la tienen que dar
La Ley 5/2019, de contratos de crédito inmobiliario, obliga al banco a entregarte la FEIN, junto con el resto de documentación, al menos 10 días naturales antes de firmar. Ese plazo es para que puedas leerla con calma, compararla con otras ofertas y consultar dudas.
Con la FEIN también recibirás la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE), que resume las cláusulas más delicadas: el índice de referencia, si hay límites a la variación del tipo, las consecuencias de impagar, los gastos y quién los paga…
Qué revisar, punto por punto
- Importe y plazo. Que coincidan con lo que has pedido.
- Tipo de interés (TIN). En una fija, el tipo; en una variable, el índice (normalmente el Euríbor a 12 meses), el diferencial y cada cuánto se revisa; en una mixta, ambos tramos.
- TAE. Incluye los intereses y los costes que conoce el banco, como comisiones y productos vinculados obligatorios. Es la cifra para comparar ofertas entre sí. En las variables verás una «TAE variable», calculada suponiendo que el índice no cambia.
- Bonificaciones y productos vinculados. Qué rebaja te aplican por domiciliar la nómina, contratar seguros u otros productos, y qué pasa si dejas de tenerlos. Calcula si te compensa cada uno: un seguro caro puede costarte más de lo que te ahorra.
- Comisiones. De apertura, por amortización anticipada (total y parcial) y por subrogación o novación. La ley fija máximos para las de amortización.
- Cuota y cuadro de amortización. El número y la cuantía de las cuotas y, en las variables, ejemplos de cómo cambiaría la cuota si subiera el índice.
- Gastos. Desde 2019, la notaría, el registro y la gestoría de la hipoteca los paga el banco, igual que el AJD del préstamo. A ti te corresponden la tasación y las copias de la escritura que pidas.
- Validez de la oferta. Hasta qué fecha está obligado el banco a mantener esas condiciones.
El acta del notario antes de firmar
Antes de la firma tienes que ir al notario que elijas para que compruebe que el banco te ha entregado la documentación en plazo y te explique las cláusulas. Te hará preguntas para asegurarse de que lo entiendes y levantará un acta de transparencia, que es gratuita para ti. Sin ella no se puede firmar la hipoteca.
Cómo comparar varias FEIN
Pide la FEIN a todos los bancos con los que estés negociando: al ser vinculantes, son la mejor base para comparar y para negociar. Pon cada una en el simulador con sus bonificaciones y sus costes, guárdala y ponlas lado a lado en el comparador: verás cuál te sale más barata de verdad, contando intereses, comisiones y productos vinculados.
Actualizada el 20 de octubre de 2026.